Urbancommuter.id – Pengembangan transportasi publik massal di Jakarta terus berlanjut melalui jaringan MRT, LRT, dan KRL yang semakin terintegrasi. Di tengah upaya tersebut, konsep Transit-Oriented Development (TOD) kembali menjadi perhatian sebagai strategi untuk mengurangi ketergantungan terhadap kendaraan pribadi sekaligus mendorong pembangunan kota yang lebih berkelanjutan.
Namun, implementasi TOD di Jakarta menghadapi sejumlah tantangan, mulai dari perlambatan pasar hunian vertikal, keterbatasan lahan di pusat kota, hingga kebutuhan penyederhanaan regulasi dan peningkatan konektivitas pejalan kaki.
TOD merupakan konsep pengembangan kawasan yang mengintegrasikan hunian, perkantoran, pusat aktivitas ekonomi, dan fasilitas publik dengan simpul transportasi massal. Tujuannya adalah menciptakan lingkungan yang memungkinkan masyarakat beraktivitas tanpa harus bergantung pada kendaraan pribadi.
Pasar Hunian Vertikal Menghadapi Tantangan
Dalam beberapa tahun terakhir, pengembangan TOD banyak dikaitkan dengan pembangunan apartemen dan hunian vertikal di sekitar stasiun transportasi massal. Namun, kondisi pasar properti saat ini menunjukkan tantangan tersendiri.
Kenaikan suku bunga acuan menjadi salah satu faktor yang memengaruhi daya beli masyarakat terhadap properti. Bank Indonesia pada Juni 2026 menaikkan BI-Rate menjadi 5,50 persen sebagai bagian dari upaya menjaga stabilitas nilai tukar rupiah dan mengendalikan inflasi (BI, 6/9/2026).
Di sisi lain, preferensi masyarakat pascapandemi juga mengalami perubahan. Sebagian konsumen kini lebih mempertimbangkan faktor harga, kualitas lingkungan, serta fleksibilitas ruang dibanding sekadar kedekatan dengan stasiun transportasi.
Kondisi tersebut membuat pengembang tidak lagi dapat mengandalkan model penjualan apartemen premium semata. Pengembangan hunian yang lebih terjangkau dan sesuai kebutuhan masyarakat menjadi salah satu opsi yang mulai mendapat perhatian.
Langkah ini sejalan dengan berbagai inisiatif pembangunan hunian di sekitar kawasan transportasi yang ditujukan bagi kelompok masyarakat berpenghasilan menengah dan menengah ke bawah.
Keterbatasan Lahan di Pusat Kota
Selain tantangan pasar, ketersediaan lahan menjadi persoalan utama dalam pengembangan TOD di Jakarta. Lahan kosong dalam skala besar di wilayah strategis seperti Jakarta Pusat dan Jakarta Selatan semakin terbatas, sementara harga tanah terus meningkat. Kondisi ini membuat pengembangan kawasan baru menjadi semakin kompleks dan membutuhkan investasi yang besar.
Untuk menjawab tantangan tersebut, sejumlah pendekatan mulai dikedepankan, antara lain melalui optimalisasi aset milik negara, BUMN, maupun BUMD yang berada di sekitar simpul transportasi publik.
Revitalisasi kawasan seperti Dukuh Atas dan Kota Tua menjadi contoh pemanfaatan aset eksisting untuk mendukung pengembangan kawasan yang terintegrasi dengan transportasi massal.
Selain itu, pengembangan TOD juga mulai bergeser ke wilayah aglomerasi Jakarta seperti Bekasi, Tangerang, dan Depok yang masih memiliki ruang pengembangan lebih luas dan berpotensi terhubung dengan jaringan transportasi massal masa depan.
Tantangan “Last Mile”
Para perencana kota menilai keberhasilan TOD tidak hanya ditentukan oleh keberadaan stasiun dan bangunan tinggi di sekitarnya. Salah satu aspek yang kerap menjadi perhatian adalah konektivitas mikro atau last-mile connectivity, yakni kemudahan masyarakat berjalan kaki atau bersepeda dari tempat tinggal menuju stasiun maupun pusat aktivitas.
Di sejumlah kawasan, kualitas trotoar, jalur sepeda, penyeberangan, serta akses yang aman bagi pejalan kaki masih belum merata. Akibatnya, sebagian pengguna transportasi publik masih bergantung pada kendaraan penghubung seperti sepeda motor atau layanan transportasi daring (ojek online) untuk mencapai stasiun.
Kondisi tersebut dinilai mengurangi esensi TOD yang pada dasarnya dirancang untuk mendorong mobilitas berbasis berjalan kaki dan transportasi publik.
Regulasi dan Daya Tarik Investasi
Dari sisi kebijakan, pengembangan TOD di Jakarta didukung melalui berbagai instrumen tata ruang yang memberikan insentif kepada pengembang, termasuk peningkatan Koefisien Lantai Bangunan (KLB) pada kawasan tertentu. Insentif tersebut memungkinkan pembangunan yang lebih padat di sekitar simpul transportasi massal.
Namun di sisi lain, pengembang juga dihadapkan pada berbagai kewajiban, seperti penyediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum (PSU), serta kontribusi terhadap penyediaan hunian terjangkau.
Sejumlah pelaku industri menilai keseimbangan antara insentif dan kewajiban menjadi faktor penting untuk menjaga minat investasi, terutama ketika pasar properti vertikal sedang mengalami perlambatan.
Dalam beberapa tahun terakhir, Pemerintah Provinsi DKI Jakarta juga mulai mendorong kolaborasi lintas sektor yang melibatkan pemerintah pusat, pemerintah daerah, BUMN, dan swasta dalam pengembangan kawasan strategis berbasis TOD.
Menuju TOD yang Lebih Inklusif
Pengamat menilai masa depan TOD Jakarta tidak lagi dapat bergantung pada model pembangunan apartemen eksklusif di sekitar stasiun. Sebaliknya, konsep tersebut perlu berkembang menjadi ekosistem perkotaan yang lebih inklusif, dengan mengutamakan aksesibilitas, keterjangkauan hunian, ruang publik yang nyaman, serta konektivitas antarmoda yang kuat.
Dengan populasi perkotaan yang terus bertambah dan kebutuhan mobilitas yang semakin tinggi, TOD tetap dianggap sebagai salah satu strategi penting untuk mendukung transformasi Jakarta menuju kota yang lebih berkelanjutan.
Namun keberhasilannya akan sangat bergantung pada kemampuan pemerintah, pengembang, dan pemangku kepentingan lainnya dalam menjawab tantangan pasar, tata ruang, dan kebutuhan masyarakat yang terus berubah. – hnf/hdr
Leave a Reply